Complément de loyer pour un appartement de luxe

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers à Paris ?

L’encadrement des loyers concerne les contrats de location de logements, meublés ou vides, à usage de résidence principale ou à usage mixte, soumis à la loi du 6 juillet 1989 et au bail mobilité. La loi pose le principe selon lequel le propriétaire bailleur ne peut facturer de loyer supérieur au loyer de référence majoré.

Un arrêté préfectoral détermine tous les ans le loyer de référence, en fonction de l’année de construction du bien, du quartier et de son caractère (meublé ou non).

Cet arrêté fixe un loyer de référence minoré (diminué de 20 % du loyer de référence) et un loyer de référence majoré (augmenté de 30 %).

Ce dispositif s’applique aux baux signés depuis le 1^er juillet 2019 (loi Elan), le loyer demandé par le propriétaire ne peut pas être supérieur au loyer de référence majoré.

La loi prévoit également que le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Ainsi, pour respecter l’encadrement des loyers, un bailleur doit fixer le loyer (hors charges), compris entre le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré.

Cependant, lorsqu’il s’agit de location de biens de prestige, les propriétaires peuvent quittancer un complément de loyer, à condition de remplir certains critères.

Pour information, les propriétaires retrouveront les loyers de référence par quartier sur le site de la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du Logement (DRIHL).

Comment contourner un encadrement de loyer ?

Tout simplement en facturant un complément de loyer, sous certaines conditions :

• Le loyer doit être égal au loyer de référence majoré.
• Le bien possède des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles.
• Les caractéristiques particulières doivent être mentionnées dans le bail.
• Le montant du complément doit également être indiqué.

À noter, que la loi ne donne pas de liste de caractéristiques de confort ou de localisation, il n’existe pas de définition exacte du complément de loyer. Le bon droit de la facturation d’un complément de loyer dépendra donc de l’appréciation des juges en cas de litige.

Cependant, pour être justifié, un complément de loyer doit présenter des éléments qui sortent de l’ordinaire, un jardin privatif par exemple. Attention, un parking, un cellier, un réfrigérateur, une belle vue, sont considérés comme des éléments inclus dans le loyer.

En cas de litige, le locataire peut saisir cette commission dans les 3 mois suivant la conclusion du bail contenant cette clause, la commission de conciliation de la DRIHL jugera de la qualification exceptionnelle de l’élément ayant justifié l’application du complément de loyer.

En résumé…

Le loyer principal (hors charges et hors complément de loyer éventuel) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré.
Le complément de loyer ne s’applique qu’à un loyer principal égal au loyer de référence majoré.
Le non-respect des loyers de référence expose le propriétaire à des sanctions.